アパート経営 やり方。 アパート経営の今後は?賃貸物件の建築ラッシュと空き家問題について

「大東建託のアパート建設はやめたほうがいい」 築10年で一方的に家賃下げられたオーナーが怒りの告白:MyNewsJapan

アパート経営 やり方

アパート経営とは アパート経営とは、不動産としてアパートを所有してそのアパートの各部屋を賃貸に出し、部屋を借りた人から家賃収入を得るという経営のことです。 賃貸物件には一戸建ての他にアパートとマンションがありますが、アパートとマンションには明確な規定はありません。 一般的には階層が低く戸数が少なめの物件、木造(コンクリートアパートもある)の物件をアパートと呼んでいます。 アパート経営を成功させるための事前準備 何も分からないままにはじめても、アパート経営が成功するというのは稀です。 アパート経営を成功させるためにはしっかりとアパートのある土地やアパートそのものの情報を調べ、家賃を想定し収益が得られるかシミュレートする必要があります。 不動産投資としてアパート経営を成功させたい方は投資用ローンを組むことが多いでしょう。 投資用ローンでは物件の収益性も審査対象となるため、収益が望めない物件は審査が厳しいです。 土地・物件のリサーチを始める アパート経営をはじめて成功するためには、まずは投資するアパート周辺の土地や土地の由来、アパート物件の構造など細かい情報のリサーチから始めましょう。 アパート経営には天災リスクがあるのですが、地震の多い土地のアパートを所有してしまうと地震で被害を受けてしまうこともあります。 ハザードマップなども確認して、購入するアパート物件が比較的安全な地域かどうか、建物の構造は頑丈かどうかなどを調べておきましょう。 家賃を想定し収益のシミュレーションをする アパートとして購入する物件がほぼ決まったら、その物件を実際に購入したと想定して家賃がいくらになるのか、何年間でどのくらいの収益が見込めるのかなどのシミュレーションをしておきましょう。 アパート経営を成功させるためにも、収益シミュレーションは甘い見通しではなくしっかり周囲の家賃の相場と築年数などによる劣化を反映しておくことをおすすめします。 甘い見通しでは、こんなはずじゃなかったとなる可能性があります。 アパート経営のメリットとデメリット 不動産投資としてアパート経営は人気があるのはなぜなのか、どのようなメリットやデメリットがあるのか紹介しますので、見ていきましょう。 アパート経営をはじめとした不動産投資はローリスクローリターンな投資と言われています。 つまり、リスクは低いけれど利益もまた低めということです。 株やFXのように数日で大金を稼ぐといったようなことはありませんが、言い換えれば安定性の高い投資であるとも言えます。 アパート経営のメリット まずは、アパート経営をするうえでのメリットについて見ていきます。 ただ注意点として、ここでのメリットはアパート経営に成功した場合に得られるメリットが多いです。 アパート経営に失敗していた場合には、必ずしもこれらのメリットが得られる訳ではないことは注意しておきましょう。 1:安定した収入 アパート経営では、しっかり成功していれば毎月の家賃収入という毎月安定した収入を得ることができる、というメリットがまず1つ目のメリットになります。 アパートの部屋を借りてくれる人さえいれば、貸した部屋の家賃収入が毎月自動的に収益として入ってくるわけです。 この家賃収入は借りた投資用ローンの返済にあてたり、諸経費の支払いにあてたりした後は本人の収入として自由に使うことができるでしょう。 2:節税対策 アパート経営では所有した物件の減価償却を行うことができ、実際に支払いは生じていないのに毎年経費として減価償却費を計上することができる節税効果も期待できます。 ただ減価償却については建物の構造などにより定められた期間があるため、中古物件を購入した場合は注意しましょう。 またアパート経営に成功しておらず赤字が発生していた場合でも、他に収入があればそちらと損益通算して本来支払う税金を減らすこともできます。 3:生命保険の代わり アパート経営のために不動産を所有していた場合、オーナーに万が一のことがあった場合に家族に対する生命保険の代わりとすることができる、というメリットがあります。 物件購入時にはローンに入りますが、ローンに入るにあたって「団体信用生命保険」に加入することがほとんどです。 この保険では、契約者に万が一のことがあった場合にローンの残りを肩代わりしてくれて家族は不動産だけを受け取れ、生命保険代わりとなります。 4:家賃収入がゼロになる可能性が低い 不動産投資にはさまざまな種類がありますが、そのうちアパート一棟、マンション一棟の投資では家賃収入がまったくのゼロになるという可能性が低いというのもメリットでしょう。 マンションやアパートの一部屋だけに投資する区分投資では、その部屋の借り主がいなければ家賃収入はゼロです。 しかしアパート経営のように一棟ごと所有していれば、どこかの部屋が空室になっても他の部屋の収入があるのでゼロになることはありません。 アパート経営のデメリット ここからは、アパート経営のデメリットについて紹介いたします。 アパート経営は成功すればメリットが多く、ローリスクローリターンで安定的な収益が見込める投資となっています。 しかし、もしも成功せず失敗した場合、思わぬトラブルが起こった場合にデメリットが生じることもない訳ではありません。 1:家賃滞納の恐れがある アパートでもマンションでもあるデメリットとして、人に部屋を貸し出して順調に家賃を支払ってくれればよいのですが、中には一定数家賃滞納をする人たちがいます。 家賃滞納を防ぐためにオーナー側がとれる対策は少ないです。 そのため、家賃滞納保証がある管理会社を選んでおく、家賃滞納などのトラブルが起こった際に迅速に対応してくれる管理会社を選んでおくくらいしかできません。 管理会社の選定は慎重にする必要があります。 2:管理会社が倒産する恐れ ほとんどないことではありますが、管理会社が倒産すると空室をうまく解消することができなかったり、敷金や家賃収入を流用されていてオーナーの収入が滞るなどの影響がでるデメリットがあります。 管理会社は倒産しにくいのですが、稀に倒産することがあります。 新たな管理会社を探すとともに、空室で募集していた場合はその引継ぎなどが発生しますし、もしも家賃を他に流用されていたら収入が一時的になくなる可能性もあります。 アパート経営を成功させるコツ5つ 比較的安定した投資であるアパート経営を成功させるために、5つのコツを紹介いたします。 ある程度は自己資金を貯めておいた方が安心安全な経営ができること、しっかりした管理会社を選ぶことが大事なこと、物件や周辺地域の下調べはやってやりすぎるということはありません。 他にもコミュニケーションや情報収集などが大事になってきます。 成功させるコツ1:ある程度自己資金を貯める アパート経営のような不動産投資では投資用ローンを利用することでレバレッジ効果がありますが、ある程度多めの自己資金を貯めておくことでローン返済額を高くしないことで安定した経営に繋がります。 投資用ローンを組む場合にほとんどの場合で頭金として、物件の10%~20%の資金を要求されます。 それは最低限の額であり、多めの自己資金を用意しておくとそれだけローンの返済額が減るのでアパート経営を成功させやすいです。 成功させるコツ2:管理会社選びは慎重に アパート経営のデメリットのところで紹介したように、管理会社にどこを選ぶのかというのはアパート経営の成功失敗に大きな影響を与える要素です。 しっかり管理をしたり入居者募集を行ってくれる管理会社を選んでおけば、リスクの高い入居者を避けることができたり物件の資産価値が下がりにくかったりと、アパート経営の成功に繋がりやすいです。 過去の実績、豊富な経験などを参考に選んでみましょう。 成功させるコツ3:物件と周辺の下調べは念入りに アパート経営を成功させるには、周辺地域や物件の下調べを欠かすことはできません。 購入予定のアパート周辺地域を実際に訪れてみて、自分の目で見て判断するようなことも必要になることがあります。 成功のため、周辺地域の古地図やハザードマップの確認から、アパート自体が頑丈に作られているか構造なども詳しく下調べしておきましょう。 成功させるコツ4:関係各所とのコミュニケーションを怠らない 管理会社など関係各所とのコミュニケーションを密にしておくことも、アパート経営の成功へのコツとなります。 関係各所とは、管理会社や不動産会社、場合によっては建築会社も入るでしょう。 こうした関係各所とコミュニケーションをとってしっかりと話し合いを行うことで、物件についての知識を深めることにもつながります。 成功させるコツ5:情報収集をきちんとする 最後に、アパート経営を成功させるためには現在の情報から過去の情報、未来の計画などの情報などについて細かく情報収集をきちんとすることがコツとなります。 現在の情報や過去の古地図などだけで情報収集を終えてしまう人もいるのですが、周辺地域の開発予定なども調べておかないと、将来的に困ったことになる可能性があったりします。 例えば近くに大型のマンションができたりすると、家賃相場や物件人気に影響があるでしょう。 アパート経営成功のための物件選びの注意点 アパート経営が成功するかどうかは、物件選びにかかっているといっても過言ではありません。 どんなに頑張っても、最初の物件選びで失敗してしまうとアパート経営を成功させるのは難しくなります。 ここではどんなアパートを選べばよいのか、物件の選び方について見ていきましょう。 1:物件・周辺の利便性・安全性はどうか アパート経営を安定的に成功させるためにも、物件や周囲の利便性が高いかどうか、治安や災害面での安全性はどうかを重視して物件を選びましょう。 駅に近いことや大きなスーパーマーケットが近いなど、利便性の高い地域は資産価値が低下しにくいです。 災害に強い土地、治安のよい土地なら物件の人気を維持しやすいでしょう。 2:周辺の物件と比べて割安か 周辺で同じような物件を探し、築年数などの条件から比較して割安でお得な物件を選ぶ、というのも成功のためには重要になってきます。 割高な物件を購入してしまうと、家賃も高めに設定する必要がでてきたりします。 周辺の物件よりも家賃相場が高ければ人気の面で問題になり、入居者がなかなか現れない・居つかないことがあるためです。 3:地域の地価の動向 地域の地価についてはアパート経営において税金額に影響を与えるため、アパート経営成功のためには必ずしも上昇傾向の地域がよいという訳ではありません。 アパート経営のための物件選びをしている場合は、ここに注意してください。 アパート経営では長期間物件を保有するため、地価の上昇は税金負担の増加となって必ずしもメリットではありません。 地価が上がってメリットが多いのは、物件を売却する場合でしょう。 アパート経営成功のコツを知り経営に活かそう アパート経営を成功させるために必要な事前準備やアパート経営のメリットやデメリット、成功のためのコツや物件選びについて紹介してきました。 アパート経営を成功させるかどうかは、どんな物件を選ぶかどうかでほとんど決まるといっても過言ではありません。 アパート経営を成功させるためにはどうしたらよいのか、コツを知ってしっかり経営していきましょう。

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アパート経営 やり方

将来の資産形成のために不動産投資・アパート経営に興味を持っているけれども、具体的にどうすればいいのか。 その「やり方・方法」が分からないという方は非常に多いです。 この記事では、不動産投資初心者の方が、実際に不動産投資を始めるまでに踏むべきステップについて順を追って解説します。 収益不動産を購入するまでのプロセス 1.投資の考え方を学ぶ 2.投資目標の設定 3.投資スタイル・戦略を固める 4.物件を探す 5.物件を決める 6.物件に申し込む まずは、必要な知識や考え方を知り、投資の目的を明確にし、その後にどのような投資スタイルで行っていくかを考えましょう。 1.投資の考え方を学ぶ 「人からお金を借りてはいけない」…子ども時代から親に注意されてきたことのひとつですよね。 「借金で身を滅ぼす」という言葉もあるように、借金=不幸のはじまり というようなイメージもあります。 さらにそれが不動産購入のための借金となれば、当然返す額も大きくなるわけで、下手すれば一生を棒に振り、家族にも迷惑をかけるといった恐怖が襲い掛かります。 しかし、不動産投資の世界では、オーナーたちはみな、銀行融資という名の多額の借金を活用して資産を増やしています。 これから不動産投資を勉強しようとしている初心者の方は、まずは、学校では習わない「投資の考え方」を学んでみてください。 今までのお金に関する常識がガラッと変わるはずです。 「投資の考え方」を学ぶにあたって有名な本が、ロバート・キヨサキ著の「金持ち父さん 貧乏父さん」です。 投資の考え方や背景が噛み砕いて説明されてあるので、分厚い本が苦手な方や、今まで投資にまったく触れてこなかった方にもオススメです。 すでに不動産投資をされている方が、始めるきっかけになった本としてもよく紹介されています。 その他、投資の考え方を学べる本として、の記事で4冊を紹介しています。 また、不動産投資実践者が開催している初心者向けの投資セミナーでも、リアルな考え方が学べます。 2.投資目標の設定 本やセミナーを通じて「投資の考え方」を理解できたら、一度足を止めて、投資の目的を明確にしましょう。 最終的に不動産投資によってどのくらいの資産を形成したいのか、毎年どのくらいのキャッシュフロー(手残り額)を得られる状態になりたいのか、など具体的な数字を出してください。 ひとくちに不動産投資と言っても、区分マンション投資やアパート経営、家賃収入で利益を得ていく方法や転売で利益を得ていく方法…とその手法は多岐に渡ります。 1年後に500万円の利益を生みたい方に向いている投資手法と、10年後に年間500万円の不労所得を生みたい方に向いている投資手法は全く別物です。 今後の投資戦略を決めるうえで重要なポイントですので、ぜひご家族とも相談して投資目標の明確な数字を出してください。 3.投資スタイル・戦略を固める 設定した目標を達成するために、どのようなステップを踏んでいくべきかの戦略を立てます。 例えば、不動産投資で毎年500万円のキャッシュフローを得て、将来的には脱サラを目標にしているサラリーマンの場合、爆発的に利益が増えることはないですが、着実にキャッシュフローを積み重ねられる木造アパート投資がオススメです。 どのような物件をどうやって買い進めていけば目標達成ができるのか、実際のオーナー様の投資戦略事例を参考に、ご自身の投資戦略を考えてみましょう。 投資戦略を立てるにあたって大きく関係してくるのが、金融機関の融資状況です。 不動産投資を行う際、多くの場合は融資を利用します。 自身が現状、どの金融機関の融資を利用できるのか、活用できる融資枠や金利、返済年数、必要な自己資金はどのくらいか、を把握出来れば、その後の投資スタイルが鮮明に描けます。 不動産投資に関する金融機関の融資状況はあまりインターネットで情報公開されていません。 それは、顧客の属性によって条件が大きく変わるもの、また刻一刻と変わっていくものだからです。 情報を得る方法として、自身でひとつひとつ金融機関をあたって話を持ち込むか、大家の会などオーナー同士のコミュニティで情報交換をするなどが考えられますが、ここは仕事として金融機関の情報を常に把握していて、かつ融資戦略に強い不動産業者を上手く利用するのが一番です。 個人で金融機関に話を持ち込むよりも、業者を通した方がスムーズに事が運ぶというメリットもあります。 4.物件を探す 融資戦略が立てられたら、実際に購入する物件を探していきます。 物件選びのポイントは、自身の融資枠内で探すことです。 どんなに利回りの良い物件を見つけても、自身が現状利用できる融資枠を超えた価格帯の物件だったり、必要な自己資金が手元の資金を上回っているのであれば意味がありません。 物件を探す方法は、不動産投資のポータルサイト「楽待」や「健美家」などで探したり、不動産業者に希望条件を伝えて物件を紹介してもらう、という形が一般的です。 なかには、インターネット上に出回る前に水面下で取引が成立する物件もあるため、不動産業者に真っ先に紹介してもらえる関係をつくっておくとよいでしょう。 5.物件を決める 条件に合う物件が見つかったら、しっかり吟味して最終的な判断をくだします。 その物件でどのくらいの収益が見込めるのか。 立地、家賃設定、部屋の間取りや設備から、長期的に安定した入居が見込める物件かどうか。 資産価値が上がっていくエリアかどうか。 将来的に売却が可能な物件かどうか…などが、確認すべきところです。 そうは言っても、不動産のことは素人だからよく分からない、という方に、ここだけは押さえておいて頂きたいポイントが2つあります。 1つ目は、キャッシュフローが十分にあること。 賃貸物件の場合、空室は必ず生まれます。 少しでも空室が生じたらすぐに赤字になってしまうような収支計画は危険です。 木造アパート投資の場合は、仮に1部屋がまるまる1年間空室だったとしてもキャッシュフローはプラス、くらいの余裕を持った収支計画が理想です。 2つ目は、あなたが住みたいと思う部屋であること。 たとえ不動産投資は初心者でも、その感覚はたいてい間違っていません。 あなたが住みたくないような部屋には他の人も住みたくありませんし、そんな部屋の入居を決めるためには家賃を下げざるを得なくなります。 家賃を下げてしまうと当初の収支計画が成り立ちません。 あなたが住みたいかどうかは重要は判断基準です。 5.物件に申し込む 物件の申込みから運用開始までの流れは、購入物件の種類や利用する金融機関によって変わります。 基本的には、「買付証明書」によって購入の意志表示をし、「売り止め金」を支払って物件を抑えます。 その後、重要事項説明や売買契約、融資審査を経て、無事融資の承認がおりたら、物件の引渡しに至ります。 まとめ 以上、不動産投資初心者の方向けに物件購入までの進め方をご紹介しました。 投資は長い期間を見据えた視点で計画・判断していくことが重要です。 目標の設定や戦略を立てるうえでお悩みの方、自身で建てた投資戦略が不安な方は遠慮なくご相談ください。 無料でご相談に応じております。

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5分で読める!マンション投資のやり方解説書~不動産投資初心者向け~

アパート経営 やり方

確定申告をしなければいけない人とは? アパート経営により所得が発生すると、所得税を納税しなければなりません。 その納税方法は、納税者が自ら申告する申告納税制度(確定申告)が採用されています。 つまり、所得税の計算を行い所得税が発生する場合は、必ず確定申告を行い納税しなければならないのです。 ただし、給与所得があるサラリーマンの場合は、アパート経営による年間の所得が20万円以下の場合は確定申告をしなくてもよいことになっています。 アパート経営を始めた当初は、必要経費が多いため手取り収入があっても帳簿上赤字になることがあります。 この場合は、確定申告をすることにより、 といって 給与所得と不動産所得(アパート経営の所得)とを相殺できます。 つまり、不動産所得のマイナス分を給与所得と合算して、その分の 税金の還付を受けることができます。 これも、アパート経営の節税メリットの一つです。 費 目 ポイント 借入金利子 建物・設備の取得に要したローンの利息。 アパート経営では、大きな必要経費の一つ 建物・設備の減価償却分を毎年、必要経費として計上する 租税とは税金、公課とは例えば組合費などの公の費用のこと。 初年度に発生する登録免許税、不動産取得税、印紙税の他、固定資産税、事業税も必要経費。 所得税や住民税、相続税は必要経費にはならない 修繕費 建物や設備の修理代金、入居者の入れ替え時などに発生するメンテナンス費用 損害保険料 火災保険、地震保険などの掛け金で当年分 委託管理費 不動産会社へ支払う管理費 手数料 不動産会社への仲介手数料 水道光熱費 共用部分の水道光熱費 立ち退き料 老朽アパートの建て替えで発生した、立ち退き料や建物の取り壊し費用も必要経費。 なお、自宅建て替えの場合の費用は、必要経費にはならない その他 ローン借り換えに要する諸費用、税理士報酬、弁護士報酬、通信費、消耗品費など 減価償却とは? アパート経営には、支出を伴わない必要経費があります。 その一つが、アパート経営で大きな必要経費となる減価償却費です。 初めて確定申告を行うオーナーにとっては、この減価償却という概念が非常に分かりづらいかと思います。 例えばアパートを建築した場合、その費用については、取得した年に全額を必要経費にすることはできません。 一定の年数を通して毎年、価値が目減りした分だけを必要経費として計上していきます。 それが減価償却です。 一定の年数とは、法定耐用年数といって、資産ごとに定められており、建物の場合は構造などによって違います。 減価償却費の計算方法には定額法と定率法があります。 建物、附属設備、構造物(アプローチ、植栽など)はすべて定額法で計算します。 それぞれ耐用年数によって、償却率が定められていますので、取得価額に定額法の償却率を掛けて算出します。 具体的な計算方法はで解説します。

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